中国究竟有多少房子?

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发布时间:2018-03-06 16:23

  作者:inPeak

  近十年来看,中国房价的快速上涨,让人们的关注点都集中在房价上,尤其是2015年“330”政策之后,房价的暴涨,更是让人们忽略一个最基本的经济学道理,即价格由供应和需求共同决定。

  

  随着调控政策的作用,尤其是一些诸如租售同权、发展租赁用房等类似如长期机制开始慢慢改变投资市场的预期,使得住宅价格开始出现高位盘整的现象。有一些金融思维的人或许都明白,价格在一个区间盘整只会维持一定的时间,最终会因其内在因素的改变促使市场选择向上或是向下的走势。

  那么,我们今天就要好好的扒一扒这个影响房价未来走势的供给面,即中国到底有多少房子?

  我相信很多人都很好奇,踏遍全国,到处都是工地,这么多年过去了,中国目前到底有多少房子?且听我来慢慢向你分析。

  为了保证数据的准确性和权威性,我们这次统一采用国家统计局的数据。国家统计局对于房地产的统计包含几个指标:房地产投资额、施工面积、竣工面积、销售面积、销售额等。如果要准确的体现最有效的新增供应面积,目前这个几个指标中,我认为竣工面积是最具准确性的。房地产投资额无法体现究竟造了多少房子,施工面积是一个过程数据,销售面积和销售额包含二手房的数据,存在重复性。

  那么我们开始统计一下,自“房改”以来,中国到底新增供应多少的商品住宅?

  中国的全面“房改”是从1998年开始的,但国家统计局开始统计竣工面积是从2005年开始,那么1998-2004年的数据,我们会基于合理的假设推算出,即假设1998-2005年,新增商品住宅竣工面积每年增长5%,然后根据2005年的数据倒推计算出1998-2004年的数据。

  

  数据来源:国家统计局、投资人整理

  2005-2007年,这三年国家统计局虽然统计了竣工面积,但是按照商品房(包括住宅、公寓、写字楼、商业)口径统计的,根据2008-2016年的商品房与商品住宅的比例关系,商品住宅占商品房的比例一直维持在80%左右,因此,这三年,按照商品房施工面积乘以80%来统计商品住宅的施工面积。

  

  数据来源:国家统计局、投资人整理

  再看国家统计局关于2009-2016年商品住宅的竣工面积统计数据如下:

  

  数据来源:国家统计局、投资人整理

  最终我们把上面三个阶段的数据制作成图表如下:

  

  数据来源:国家统计局、投资人整理

  根据上面的图表数据,很容易计算得出,1998-2016年,这19年来全国的新增商品住宅的竣工面积为9797340000平方米,这是一个什么概念?待我们把它换算成套数,就比较清楚看明白了。

  由于中国很长一段时间实行90/70原则,即新建商品住宅单套面积在90平方米以下的比例需要占70%。当然,实际情况是一二线城市尤其是北上深广一线城市90平方米房子占比更大,而三四线城市及县城还是以大户型为主。综合起来,我们初步以每套100平方米来计算,则这19年来,中国新增商品住宅为9797.34万套。

  有人可能还没有太多的概念,那么我们把这么多的套数换算成可供多少人居住就更加一目了然。中国的原生态家庭的人口数量为3-5口人,我们取中间值4人为基准来估算,则9797.34套房子可供4亿的人口居住。

  这么一算,哎哟,中国真的很缺房子?难怪房价这么高,中国13亿人口,新建的商品住宅才够住4亿人?如果你这么想,那就大错特错。我们一定要睁大眼睛看看上面的措辞,是商品住宅,再次强调是商品住宅够4亿人口住!

  大家都知道,中国是一个多元化且复杂的国家,房地产市场也不例外。在很长一段时间,甚至是在五年前,中国县级城市的新增住房都不是主要靠商品住宅来供应的,那么是靠什么供应的,是靠宅基地建房、集体用地建房、工业用地建房(宿舍)、保障性住房、军产房等等,这些名目繁多的房子在中国有一个统一的名字,叫着“小产权房”,而上文提到的商品住房就是我们传统意义说的红本“大产权房”。说到小产权房,那么中国究竟又有多少套呢?

  这一直是一个很神秘的数据。但是我们从一些公开的报道还是能够找到一些蛛丝马迹。据之前新浪房产的一篇报道,在中国房地产市场发展最为成熟的深圳,小产权房占全市总住房套数的比例居然超过了56%,即深圳住房中一大半是小产权房。看到这个数据,我是一点都不惊讶,深圳到处都是村委建的统建楼、城中村等,这个数据我觉得都可能有些偏低。

  那么问题就来了,连最早启用土地招拍挂制度的深圳,小产权房的比例都占了一半以上,而那些之前一直基本上都是靠小产权房供应的三四线城市及县城,这个比例会有多高?只会更高,我们初步估计,全国范围内,小产权房的套数估计是商品住宅的3倍以上。如果加上这个数据,中国目前的存量居住用房在4亿套左右,能够满足16亿人口的居住。

  所以,春节回乡,只要我们留心观察,发现一个三代同堂的家庭,拥有住房基本上都在三套以上,老家农村或是镇上一套宅基地建的房子、县城或是市里一套,自己工作的一线或是二线城市一套。

  从这个角度来看,中国还缺房子吗?那究竟是什么原因导致房价这样暴涨?

  目前的一二线城市房价高烧不退的主要原因还是由于城市化进程导致的人口向资源优势城市的过度集中,导致住房结构化供需不平衡,这是目前一二线城市房价居高不下的最核心因素。除此之外,市场的炒作,投资的非理性,资源的不均等性,进一步促使原本结构化供不应求的局面更加扭曲和加剧。

  然而,随着城市化进程流动方向的改变,以及部分后面进入一二线城市的人发现自己在这个城市根本无法同等获取比自己早来的人一样资源的时候,肯定会慢慢出现人口回流,即一线向二线回流,二线向三四线回流,最终也会导致房价的缓慢回归。

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